Nhiều người lần đầu mua nhà nhìn hóa đơn thuế của bên bán và cho rằng đó cũng là chi phí mình sẽ phải trả. Tại một số nơi ở Mỹ, sự nhầm lẫn này có thể khiến họ tốn thêm đáng kể.
Việc mua bán có thể làm xác lập lại giá trị mà chính quyền hạt dùng để tính thuế. Ước tính ban đầu của bên cho vay đối với tài khoản ký quỹ thanh toán thuế, bảo hiểm có thể chưa theo kịp. Kết quả là khoản phải trả hằng tháng tăng lên sau khi hoàn tất giao dịch nhiều tháng.
Quy tắc khác nhau giữa các tiểu bang và hạt. Tuy nhiên, có những tình huống thường gặp và cách để người mua ước tính hóa đơn trước khi ký.
Thuế bất động sản có tăng sau khi mua nhà không?
Có thể. Ở một số tiểu bang, giao dịch mua bán khiến giá trị tính thuế được xác lập lại theo giá mua, còn các khoản miễn giảm có thể không được chuyển tiếp. Ở nơi khác, hạt định giá lại mọi ngôi nhà theo lịch, chẳng hạn mỗi năm. Giá mua có thể giúp cơ quan định giá ước tính giá trị căn nhà, nhưng không tự động trở thành giá trị tính thuế.
Dù thuộc trường hợp nào, hóa đơn của bên bán cũng không bảo đảm mức thuế của bên mua. Hãy kiểm tra website cơ quan định giá bất động sản của hạt, sử dụng công cụ ước tính nếu có và hỏi bên cho vay cách họ tính khoản ký quỹ.
Vì sao hóa đơn của người bán có thể gây hiểu nhầm?
Hóa đơn thuế dựa trên giá trị được cơ quan chức năng xác định để tính thuế, thường khác giá thị trường. Một số nơi giới hạn tốc độ tăng của giá trị này. Chẳng hạn, cơ chế Save Our Homes tại Florida giới hạn mức tăng hằng năm đối với bất động sản đủ điều kiện nhà ở chính ở mức thấp hơn giữa 3% và chỉ số giá tiêu dùng. Nhờ giới hạn ấy, một người sở hữu nhà nhiều năm có thể có giá trị tính thuế thấp.
Khi đổi chủ, lịch sử ưu đãi đó có thể không đi theo căn nhà. Theo cơ quan định giá bất động sản hạt Pinellas, giá trị tính thuế được xác lập lại theo giá thị trường đầy đủ vào năm sau khi mua. Miễn giảm cho nhà ở chính cũng không tự động chuyển từ người bán sang người mua. Chủ mới phải nộp đơn, với hạn chót thông thường tại Florida là ngày 1/3.
Hai khoản phát sinh cần dự liệu
Người mua có thể gặp hai vấn đề riêng biệt, xuất hiện vào những thời điểm khác nhau.
1. Tăng thuế do định giá lại hoặc hóa đơn bổ sung
Theo Hội đồng Bình đẳng Thuế California, thay đổi chủ sở hữu có thể dẫn tới định giá bổ sung. Hạt so sánh giá thị trường mới với giá trị tính thuế cũ, rồi gửi hóa đơn cho phần chênh lệch theo tỷ lệ thời gian.
Mua nhà từ tháng 6 đến tháng 12 thường phát sinh một hóa đơn thuế bổ sung. Mua từ tháng 1 đến tháng 5 thường phát sinh hai hóa đơn.
Hạt gửi hóa đơn trực tiếp cho chủ nhà. Bên cho vay không nhận hóa đơn đó, kể cả khi họ thanh toán thuế định kỳ bằng tiền ký quỹ; vì vậy người mua có thể phải tự thanh toán.
2. Thiếu hụt tài khoản ký quỹ
Thiếu hụt xảy ra khi số dư ký quỹ xuống dưới, hoặc được dự báo sẽ xuống dưới mức tối thiểu cần có. Thuế bất động sản tăng là một nguyên nhân phổ biến.
Một số bên cho vay chia khoản thiếu hụt ra để thu trong 12 tháng, khiến tiền trả hằng tháng tăng theo hai phần: phần bù mức thuế cao hơn và phần bù số tiền còn thiếu. Nơi khác có thể yêu cầu thanh toán sớm hơn.
Cách ước tính thuế trước khi hoàn tất mua nhà
Ngay khi tìm nhà, người mua có thể thực hiện các bước sau:
- Tìm website cơ quan định giá của hạt và công cụ ước tính thuế.
- Ước tính giá trị tính thuế mới. Ở nơi xác lập lại giá trị khi mua bán, bắt đầu bằng giá mua.
- Trừ các khoản miễn giảm có thể đủ điều kiện hưởng và ghi lại hạn nộp đơn.
- Nhân với thuế suất địa phương để ước tính số thuế cả năm.
- Chia cho 12 để có con số hằng tháng.
- So sánh với ước tính ký quỹ của bên cho vay.
Ví dụ giả định dưới đây dùng thuế suất 1,1% và không có miễn giảm:
| Khoản mục | Hóa đơn của người bán | Ước tính của người mua |
|---|---|---|
| Giá trị tính thuế | 250.000 USD | 400.000 USD |
| Thuế mỗi năm | 2.750 USD | 4.400 USD |
| Thuế mỗi tháng | Khoảng 229 USD | Khoảng 367 USD |
Trong ví dụ này, thuế của người mua có thể cao hơn khoảng 138 USD mỗi tháng. Thuế suất và miễn giảm thực tế khác nhau, nên đây chỉ là minh họa sơ bộ, không phải báo giá cho một căn nhà cụ thể.
Nhận biết ước tính ký quỹ có thể thấp hơn thực tế
Hãy hỏi bên cho vay:
- Ước tính thuế dựa trên hóa đơn của người bán, giá trị đang được ghi nhận hay giá trị dự kiến sau mua bán?
- Ước tính có tính các khoản miễn giảm mà người mua vẫn phải nộp đơn xin hay không?
- Khoản dự phòng ký quỹ là bao nhiêu? Nhiều bên cho vay giữ số tiền tương đương khoảng hai tháng thanh toán.
- Khi nào tài khoản ký quỹ được phân tích lại lần đầu?
Ước tính dựa trên hóa đơn cũ có thể thấp nếu hạt xác lập lại giá trị sau giao dịch.
Dự phòng ngân sách và kiểm tra kết quả định giá
Hãy để riêng vào tài khoản tiết kiệm phần chênh lệch hằng tháng giữa thuế của người bán và ước tính của mình. Số tiền này có thể chi trả khoản thiếu hụt hoặc hóa đơn bổ sung nếu phát sinh. Khi nhận thông báo định giá, so sánh với các giao dịch gần đây của những căn nhà tương tự trong khu vực.
Nếu mức định giá có vẻ quá cao, hãy hỏi hạt về thủ tục khiếu nại. Thời hạn thường ngắn và thay đổi theo từng hạt. Khiếu nại không bảo đảm giá trị sẽ giảm, nhưng chỉ có thể được xem xét nếu hành động đúng hạn.
Một số câu hỏi thường gặp
Hóa đơn thuế bổ sung là gì?
Tại California, hóa đơn này tính phần chênh lệch giữa giá trị tính thuế cũ của căn nhà và giá trị mới sau thay đổi chủ sở hữu. Hạt gửi trực tiếp cho chủ nhà, không gửi cho bên cho vay; đây là khoản ngoài hóa đơn định kỳ. Tiểu bang khác có thể xử lý định giá lại theo cách khác. Vì vậy, hãy xác nhận tại địa phương, theo dõi thư sau khi hoàn tất giao dịch, hỏi hạt khi nào có hóa đơn và để dành tiền thanh toán.
Thiếu hụt ký quỹ là gì?
Đó là khi số dư ký quỹ thấp hơn, hoặc được dự báo sẽ thấp hơn mức tối thiểu cần có. Thuế bất động sản hoặc phí bảo hiểm tăng là những nguyên nhân thường gặp. Tùy bên cho vay, người mua có thể trả ngay phần thiếu hoặc chia ra trong 12 tháng. Nếu mức thanh toán mới gây khó khăn cho ngân sách, hãy liên hệ đơn vị quản lý khoản vay và hỏi có thể kéo dài thời hạn hoàn trả hay có lựa chọn khác không.
Sau khi mua có phải xin miễn giảm cho nhà ở chính không?
Thường là có. Chẳng hạn tại Florida, miễn giảm không tự chuyển tiếp từ người bán, nên chủ mới phải nộp đơn, thường trước ngày 1/3. Quy định khác nhau giữa các tiểu bang, vì vậy hãy sớm kiểm tra website của hạt. Theo bài nguồn, cơ quan hạt tại Florida khuyên vẫn nộp đơn khi đã lỡ hạn vì có thể được hưởng lợi vào năm sau; nộp muộn vẫn tốt hơn không nộp.
Theo Adam H. Douglas, The Epoch Times. Cơ chế thuế bổ sung được đối chiếu với Hội đồng Bình đẳng Thuế California; giới hạn tăng giá trị tính thuế và hạn xin miễn giảm tại Florida được đối chiếu với cơ quan định giá hạt Palm Beach.
Bài nguồn lưu ý đây là thông tin tham khảo chung, không phải khuyến nghị hoặc chào mời, cũng không phải tư vấn đầu tư, thuế, pháp lý, hoạch định tài chính hay tài sản. Quan điểm thuộc về tác giả; Epoch Times không nhận trách nhiệm về tính chính xác hoặc tính cập nhật của thông tin được cung cấp.