TAND Cấp cao tại TP.HCM nêu các căn cứ phải xem xét lại trong vụ án tranh chấp 674 m2 đất ở Gò Vấp khiến vợ bị đơn định nhảy lầu tự tử.

Trong kháng nghị vừa ban hành, TAND Cấp cao tại TP.HCM đề nghị Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao xét xử lại theo thủ tục giám đốc thẩm, hủy cả hai bản án tuyên ông Lê Văn Dư, 42 tuổi, và các đồng bị đơn thua kiện trong vụ tranh chấp 674m2 đất ở Gò Vấp với ông Phan Quý (67 tuổi, cựu cán bộ VKSND TP.HCM).

Bản án được tuyên hôm 1/7 khiến bị đơn bức xúc la hét phản đối, trong đó bà Hiệp (vợ ông Dư) – người có quyền, nghĩa vụ liên quan lao ra khỏi phòng xử định nhảy lầu nhưng được lực lượng bảo vệ tòa kịp thời ngăn cản.

Việc xây dựng không phép trên đất thuộc thẩm quyền của nhà nước, không liên quan đến ông Quý (nguyên đơn)

VnExpress đưa tin, kháng nghị chỉ ra 4 vấn đề phải xem xét lại trong vụ án. Về quan hệ tranh chấp, TAND Cấp cao cho rằng, các đương sự đều thừa nhận 674m2 đất đang tranh chấp nằm trong 3.500m2 đất trồng cây hàng năm tại phường 15, quận Gò Vấp, thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Quý. Năm 2002 và 2009, ông Quý lần lượt lập hợp đồng giấy tay bán cho ông Khâu Văn Sĩ, ông Dư và (Lê Sĩ Thắng, cháu ông Dư) 674m2 đất, đã nhận tiền đầy đủ. Ông Dư sau đó mua lại toàn bộ phần đất của người cháu và ông Sĩ, lập hợp đồng nhưng không công chứng.

Đến năm 2017, ông Quý cho rằng, các bị đơn vi phạm thỏa thuận xây dựng trái phép trên phần đất này nên khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch giấy tay trước đó chưa có hiệu lực pháp luật, buộc các bị đơn trả lại 674m2 đất (lúc này giá khu đất đã tăng gấp hơn 10 lần – khoảng hơn 10 tỷ đồng).

Ông Dư và các đồng bị đơn không đồng ý, phản tố, đề nghị tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự. Do đó, quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

TAND quận Gò Vấp xử sơ thẩm xác định đúng quan hệ tranh chấp, nhưng TAND TP.HCM xử phúc thẩm xác định đây là tranh chấp quyền sử dụng đất. “Khi tuyên án toà lại không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mâu thuẫn, không phản ánh đúng bản chất”, kháng nghị nêu.

TAND Cấp cao cho rằng, lý do ông Quý khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là các bị đơn tự ý chuyển nhượng qua lại cho nhau và xây dựng trái phép trên đất, không được sự đồng ý của nguyên đơn. Tuy nhiên, các lý do nguyên đơn đưa ra không thuộc phạm vi thoả thuận giữa các bên khi xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn không vi phạm thỏa thuận. Việc xây dựng không phép trên đất thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không ảnh hưởng quyền lợi của nguyên đơn.

“Cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận một phần, hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không đúng pháp luật”

Trong khi đó, các bị đơn đã thanh toán tiền, nhận đất và sử dụng nhiều năm nhưng nguyên đơn không tranh chấp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thực hiện, đáng lẽ các bên phải tiếp tục cho đến khi hoàn tất mọi thủ tục theo quy định pháp luật. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu là không phù hợp. “Cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận một phần, hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, đều không đúng pháp luật”, kháng nghị nêu.

Ảnh chụp màn hình Pháp Luật TP.HCM.

Tòa Cấp cao cũng phân tích, ông Quý ký hợp đồng bán cho bị đơn Sỹ 500m2 vào thời điểm nguyên đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn hai hợp đồng chuyển nhượng với ông Dư và người cháu thì không đủ điều kiện tách thửa theo quy định. Các hợp đồng này chuyển nhượng bằng giấy tay, không công chứng, chứng thực, do đó tại thời điểm xác lập giao dịch đều vi phạm về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm phát sinh tranh chấp, nguyên đơn (ông Quý) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên không được coi là vô hiệu. Hơn nữa toàn bộ 674m2 đã được các bên thống nhất chuyển nhượng cho ông Dư, đảm bảo điều kiện tách thửa theo Quyết định 190 của UBND TP.HCM (đất nông nghiệp phải từ 500m2 trở lên mới được tách thửa).

Hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đương sự đã xác lập, đang thực hiện thì phát sinh tranh chấp. Do đó, cần áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết. Yêu cầu phản tố đề nghị công nhận hợp đồng của ông Dư là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần, còn tòa cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không áp dụng đầy đủ các quy định pháp luật nên cần phải được xem xét lại.

“Trong trường hợp không phát sinh thêm tài liệu chứng cứ nào khác phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu phản tố của ông Dư. Nếu có chứng cứ khác xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì tòa phải giải quyết hợp đồng và hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên”, kháng nghị của TAND Cấp cao nêu.

Bên bán có lỗi

Trên báo Tuổi Trẻ, cùng đồng tình với các căn cứ trên của TAND Cấp cao, PGS.TS Lê Minh Hùng, việc tòa án tuyên các hợp đồng giữa ông Quý với các ông Sĩ, Thắng, Dư vô hiệu là chưa thuyết phục. Bởi đối với hợp đồng giữa ông Quý và ông Sĩ thì vào năm 2002 ông Quý đã bán 500m² đất cho ông Sĩ. Ông Sĩ đã nhận đất và trả đủ tiền. Vào thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không tuân thủ quy định của pháp luật về nội dung và hình thức đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng này có điều kiện là bên bán sẽ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ ký kết hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực.

Do vậy, sau năm 2005, hợp đồng này còn trong quá trình thực hiện, bên bán chưa thực hiện đúng nghĩa vụ làm hợp đồng theo đúng hình thức luật định để hoàn tất việc chuyển nhượng.

Trên thực tế, các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ giao đất, trả tiền. Vì vậy, hợp đồng này sau năm 2005 trở thành hợp đồng vi phạm về hình thức chứ không vi phạm điều kiện về nội dung và đã thực hiện xong từ 2/3 giá trị hợp đồng. Do đó, cần được công nhận hiệu lực để bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng là ông Sĩ.

Theo ông Hùng, thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức là 2 năm tính từ thời điểm xác lập nên khi ông Quý khởi kiện thì thời hiệu khởi kiện đã hết.

Ngoài ra, ông Hùng cho rằng nếu tòa xác định giao dịch này là vô hiệu thì cần xác định ông Quý là người có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, bởi khi giao kết hợp đồng biết đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn cam kết lo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Quý sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng, đăng ký sang tên cho bên mua đúng quy định. Mặc dù đất đã được giao, tiền đã nhận đủ, điều kiện trên đã xảy ra nhưng nguyên đơn đã không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết.

Trước đó, sau phiên tòa, trao đổi với báo Tuổi Trẻ, ông Lê Văn Dư cho biết ông và ông Quý là họ hàng xa. Năm 1997, ông từ quê vào TP.HCM ở đợ cho nhà ông Quý. Sau khi ông lấy vợ và ra ở riêng, ông Quý bán cho ông 87m2 đất để ở tạm, nhân tiện trông coi vườn. Khi ở khu vực này có nhiều công trình xây dựng, ông Quý đòi lại đất.

“Tôi quỳ lạy ông bà để cho tôi ở, làm ăn nuôi con nhưng ông không chịu. Hai vợ chồng tôi làm dư được nhiều lắm trăm mấy, còn tất cả phải vay mượn. Nhà cửa ở quê đã cầm cố hết rồi. Đến giờ một tháng hai vợ chồng tôi vẫn phải gửi về hơn 18 triệu để trả nợ. Mẹ tôi năm nay gần 90 tuổi rồi, hàng xóm cứ sang hỏi, bà khóc miết thôi.

Tòa tuyên ông Quý trả tôi 830 triệu thì mua được cái gì nữa đây. Với bản án này, tôi chỉ có chết thôi chứ không làm gì được nữa” – ông Dư nói trong nước mắt.