Trước việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sửa đổi Thông tư 36, dư luận cho rằng nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) sẽ giảm đi, nhưng NHNN cho rằng đối với các NH có vốn tự có cao, hoặc có khả năng tăng vốn vẫn có thể mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Đây chỉ là thông điệp của NHNN nhằm tăng cường kiểm soát khả năng thanh khoản và rủi ro trong hoạt động cho vay. “Việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 nhằm tăng khả năng thanh khoản của các NH và điều chỉnh dòng tín dụng của hệ thống vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh được ưu tiên, điều chỉnh này không mang ý nghĩa về động thái siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS…” Ông Phạm Huyền Anh, Phó chánh Thanh tra, giám sát ngân hàng (NHNN) đã phát biểu trong buổi giao lưu trực tuyến chủ đề: “Siết vay tín dụng vào BĐS – Thị trường sẽ ra sao?” do Báo Tuổi trẻ tổ chức ngày 3/3, tại TP. Hồ Chí Minh.

Không nhằm “siết” tín dụng

Ông Phạm Huyền Anh nói sở dĩ NHNN phải đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36 là vì đến cuối năm 2015, tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS đã cao hơn 8,24%  so với tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế. Tổng dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS chiếm tới 10,3% tổng dư nợ của hệ thống NH, do đó tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với khả năng thanh khoản của các TCTD bởi đa số các NH đều sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.

Ông Huyền Anh cũng cho biết, theo những quy định hiện hành của NHNN thì hệ số CAR mà các TCTD bắt buộc phải đảm bảo là 9%. Tuy nhiên, các thống kê của Cơ quan Thanh tra, giám sát NH cho thấy, hầu hết các TCTD trong hệ thống đang có hệ số CAR khoảng 13%.

Vì thế, nếu nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS lên 250% thì hệ số CAR của toàn hệ thống các TCTD có thể sẽ giảm xuống còn khoảng 12%, tức là vẫn cao hơn so với quy định của NHNN. Và như vậy, các TCTD có vốn tự có cao hoặc có khả năng tăng vốn tự có thì vẫn có thể mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Doanh nghiệp nhìn nhận

Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty BĐS Lê Thành nói việc NHNN sửa đổi Thông tư 36 có thể xem là cách thức “phòng bệnh hơn chữa bệnh.” Bởi với việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS và giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ khiến cho các NH phải tính toán tỷ lệ đầu tư vốn hợp lý vào các lĩnh vực của nền kinh tế. Các NHTM sẽ chọn lựa các chủ đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm làm ăn tốt để cho vay chứ không đầu tư dàn trải vào các dự án khó thu hồi vốn.

Việc này tác động trực tiếp đến các chủ thể đang tham gia thị trường BĐS. Cụ thể, các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc thật kỹ khi bỏ vốn kinh doanh và phải chọn sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu số đông. Trong khi đó, các nhà đầu cơ mua đi bán lại cũng sẽ cân nhắc khi mua sản phẩm chứ không mua ồ ạt như trước.

Thêm nữa, cũng theo ông Nghĩa, việc sửa đổi Thông tư 36 sẽ làm cho nhà đầu cơ cẩn trọng hơn khi xuống tiền. Điều này khiến các chủ đầu tư khó bán sản phẩm hơn, từ đó họ sẽ thực hiện nhiều hình thức khuyến mãi, giảm giá để kích thích nhu cầu. Và khi đó người dân có nhu cầu mua nhà ở thực sự sẽ được hưởng lợi.

Ở góc độ NHTM, ông Phạm Quốc Thanh, Phó tổng giám đốc HDBank cho rằng, nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được NHNN ban hành thì tốc độ phát triển của thị trường BĐS có thể chậm lại so với giai đoạn trước đó, do nguồn vốn tài trợ trực tiếp từ NH vào các dự án sẽ bị hạn chế. Kể cả nguồn vốn huy động từ người mua nhà mà phần lớn cũng xuất phát từ tín dụng của NH cũng sẽ bị suy giảm.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2015 đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 25,68%, cao hơn 8,42% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân đối với nền kinh tế, chiếm 10,3% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống. Điều này tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với khả năng thanh khoản của hệ thống (do các TCTD được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn).

Do vậy, động thái của NHNN trong việc chỉnh sửa Thông tư 36 là phù hợp để tránh dư nợ trong lĩnh vực bất động sản tăng trưởng quá nhanh, thị trường bị bong bóng đầu cơ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro,” ông Thanh phân tích.

 “Vấn đề là mức độ điều chỉnh như thế nào được coi là phù hợp trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa hồi phục được 1-2 năm gần đây. Mức độ điều chỉnh các tỷ lệ như trong dự thảo sửa đổi nên ở mức phù hợp để tránh hiện tượng ‘phanh’ gấp, giảm mạnh nguồn vốn đang tài trợ chính cho lĩnh vực này và có thể ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường,” ông Thanh phân tích.

Thành Long

Xem thêm: