Theo nghị định số 104/2014/NĐ-CP ban hành ngày 14/11/2014, khung giá đối với từng loại đất theo từng vùng được điều chỉnh căn cứ vào quy định tại điều 113 của Luật đất đai vừa có hiệu lực từ 29/12/2014.

Điều chỉnh giá đất

Theo nghị định này, khung giá đất gồm hai nhóm, nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Với nhóm đất nông nghiệp, khung giá đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; khung giá đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản và khung giá đất làm muối.

Nhóm đất phi nông nghiệp có khung giá đất đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Điểm đáng chú ý của nghị định này là mức giá tối đa cao nhất đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng đông nam bộ, mức giá tối thiểu thấp nhất là 40.000 đồng/m2 áp dụng với đô thị loại 5 vùng Bắc Trung Bộ. Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ đều có khung giá đất từ 120.000 – 129,6 triệu đồng/m2 tùy loại đô thị.

Khung giá đất ở tại nông thôn được chia theo từng vùng kinh tế, từng loại xã. Trong đó, thấp nhất là xã miền núi vùng Tây Nguyên với giá tối thiểu là 15.000 đồng/m2; cao nhất là xã đồng bằng vùng đồng bằng sông Hồng với giá tối đa 29 triệu đồng/m2. Khu vực xã đồng bằng sông Cửu Long có giá đất tối thiểu là 40.000 đồng/m2, tối đa là 15 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng Đông Nam Bộ có giá đất tối thiểu 60.000 đồng/m2, tối đa là 18 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng đồng bằng sông Hồng có giá tối thiểu 100.000 đồng/m2, tối đa là 29 triệu đồng/m2. Xã đồng bằng vùng trung du và miền núi phía Bắc có giá đất tối thiểu là 50.000 đồng/m2, tối đa là 8,5 triệu/m2; xã miền núi của vùng này có giá đất tối thiểu là 25.000 đồng/m2, tối đa là 9,5 triệu/m2…

Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để các tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất, được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019.

Dưới đây là bảng phụ lục biểu giá đất tại khu vực đô thị:

bieu gia dat

Và hệ lụy đến thị trường bất động sản

Lý do điều chỉnh bảng giá này được đưa ra là khung giá đất hiện nay đã tồn tại quá lâu mà chưa có sự điều chỉnh, trong khi bảng giá đất của các địa phương ban hành hàng năm đều phải theo khung giá đất này nên mức giá cao nhất hầu như giữ nguyên. Mặt khác, theo quy định thì bảng giá đất các địa phương phải sát thị trường, nhưng trên thực tế giá thị trường cao gấp 3-5 lần bảng giá đất. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và chủ đầu tư bất động sản đã lo ngại việc khung giá đất tại đô thị tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp sẽ rút khỏi thị trường vì khó có đủ tiềm lực để mua đất, giải phóng mặt bằng. Đơn cử là nếu giá đất của Việt Nam là 162 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 8.000 USD, gần bằng mức với giá đất của thủ đô Tokyo của Nhật Bản trong khi thu nhập bình quân của Việt Nam thấp hơn Nhật Bản đến 20 lần, câu hỏi đặt ra là thì việc ban hành khung giá đất như thế liệu có hợp lý không, khung giá đất được đưa ra dựa trên cơ sở tính toán nào hay chỉ là dựa vào giá bong bóng trên thị trường bất động sản hiện nay?

Không chỉ vậy, tăng giá đền bù đất theo dự thảo nói trên thì khi thu hồi, giá giao đất sẽ tăng lên rất mạnh ảnh hưởng đến giá kết cấu hạ tầng xây dựng, kéo theo giá thành phẩm sẽ cao theo chi phí của doanh nghiệp phải bỏ ra.

Giá đất tăng cao sẽ làm khó cho cả doanh nghiệp địa ốc lẫn khách hàng, đồng thời sẽ là ngăn cản sự hồi phục của thị trường bất động sản mới vừa “ấm” lên một chút thời gian qua. Việc nâng khung giá đất, chi phí tăng sẽ khiến giá căn hộ tăng tương ứng trong khi chủ đầu tư các dự án bất động sản đang cố gắng hết sức để tiết giảm chi phí nhằm hạ giá thành giúp sức mua tăng. Không những vậy, những dự án dù đã có quỹ đất cũng có thể bị ảnh hưởng từ quyết định này nhưng những dự án mới triển khai, chưa có quỹ đất sẽ phải tính lại chiến lược kinh doanh, trong đó sẽ có những dự án phải “đóng cửa” vì không đủ năng lực tài chính. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở trong tương lai

Các chuyên gia địa ốc cho rằng giá đất tăng sẽ dẫn đến hai trường hợp xảy ra. Thứ nhất, nếu doanh nghiệp đã bán nhà cho khách hàng mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nay phải áp dụng theo khung giá mới thì doanh nghiệp phải tự bỏ tiền túi để bù. Thứ hai, nếu doanh nghiệp chưa bán nhà cho khách mà phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn thì chỉ doanh nghiệp nào có nhiều tiền mới có thể tiếp tục đầu tư, còn doanh nghiệp nào “đuối vốn” sẽ phải bỏ cuộc. Nhưng dù tiếp tục đầu tư dự án thì như đã phân tích ở trên, doanh nghiệp cũng không thể tăng giá bán nhà, và sẽ vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Chính vì vậy, việc tăng giá chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và hệ lụy dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới các nhà đầu tư, vì đầu tư vào bất động sản không còn hấp dẫn. Theo giới kinh doanh bất động sản, hiện tiền sử dụng đất đối với chung cư bình dân chiếm khoảng 15 – 25% chi phí. Với loại hình chung cư cao cấp, nhà biệt thự, số tiền này sẽ tăng lên đáng kể, có thể chiếm tới 50 – 70%. Do vậy, khung giá đất đối với Hà Nội và Sài gòn tăng gấp đôi, sẽ khiến cho giá các sản phẩm tới tay người mua nhà sẽ tăng là điều khó tránh.

Hiện tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Tại Hà nội và Sài gòn vẫn còn nhiều doanh nghiệp, người dân nợ tiền sử dụng đất hàng ngàn tỉ đồng. Do đó bảng giá đất năm 2015 chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến thị trường và khả năng trả nợ của người dân, doanh nghiệp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nhật Hạ tổng hợp

Bài Liên Quan

Quảng Cáo:

loading...

Clip hay: